Ruslan Maiboroda
основатель форума (но не владелец)
Давно уже хотел выложить материалы по недвижимости в Китае, так как эта тема интересует многих. Нашел хорошую статью в журнале ChinaPRO на эту тему, которую с небольшими исправлениями и выкладываю здесь. Статья достаточно актуальна и описывает последние тенденции на рынках недвижимости в России и Китае. То, что недвижимость в Китае дешевле и что цены падают, сомнений нет. У меня вызвала сомнение "простота" покупки недвижимости иностранцами в Китае. Как быть с правилом проживания на территории Китая не менее 1 года? Слышал, что его упразднили в Пекине и что вообще собираются упразднить с целью стимулирования рынка недвижимости, но подтверждений этому не нашел пока. ^-^
Россия и Китай пытаются спасти свои рынки недвижимости от резкого падения. Российское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает расширить количество квартирных заемщиков, которые могут рассчитывать на помощь государства. Китайские власти развернули активную пропагандистскую компанию "купи квартиру – стань патриотом" и приняли пакет антикризисных мер для стимулирования рынка недвижимости. Вместе с тем эксперты пророчат снижение цен на жилье и объемов его продаж из-за кризиса в России и Китае в ближайшие год-два на 20-30%. Недвижимость в Китае сейчас в среднем на 40-60% дешевле, чем в России. Ценовой фактор, а также простая процедура оформления права собственности могут стимулировать россиян покупать жилую и коммерческую недвижимость в КНР, отмечают аналитики.
Впечатляющий рост рынков недвижимости Китая и России в последние годы стимулировал приток инвестиций в экономику стран.
Однако финансовый кризис, серьезно затруднивший доступ застройщиков к кредитным ресурсам и заставивший их заморозить свои стройки до лучших времен, омрачил статистику последних лет. Последние данные говорят о сильном падении цен в ряде китайских городов, а также о снижении продаж квартир и объемов строительства новых домов. Аналогичная картина наблюдается и в России.
По данным Статистического бюро Китая, индекс состояния рынка недвижимости страны, включающий в себя ценовые и инвестиционные тренды данного сектора экономики, в ноябре 2008 г. опустился до отметки 98,46. Данный индекс объединяет тренды по инвестициям, ценам, спросу и предложению на рынке недвижимости Китая в один показатель. Своих пиковых показателей – отметки 106,59 – индекс достиг в ноябре 2007 г. и с тех пор неуклонно падал.
Общая площадь жилых помещений, которые были проданы с января по декабрь 2008г., снизилась на 18,8% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Общая стоимость сделок сократилась на 20,6%.
Рынок недвижимости в крупных китайских городах обвалился по всем показателям. Так, согласно данным китайских риелторов, снижение цен в Шанхае в третьем квартале 2008 г. составило 19,5%. В Шэньчжэне и Гуанчжоу, на которые приходится 30% китайского экспорта, объемы строительства жилой и коммерческой недвижимости упали во второй половине прошлого года на 20,6%.
Спад объемов строительства в России в ноябре 2008 г. с исключением сезонных факторов ускорился до 1,2%, при этом ввод жилья по сравнению с ноябрем 2007 г. остался на прошлогоднем уровне, свидетельствуют данные мониторинга социально-экономического развития РФ в январе – ноябре, опубликованные на сайте Минэкономразвития. Как говорится в отчете ведомства, в целом ситуация в строительстве характеризуется ухудшением условий привлечения кредитных ресурсов и замораживанием многих перспективных строительных проектов.
"Купи квартиру – стань патриотом"
Китайские власти развернули активную пропагандистскую компанию "купи квартиру – стань патриотом". Так, руководитель бюро по городскому планированию города Хэфэй Вань Айхуа выступила на местном телевидении с призывом "купи квартиру – стань патриотом". К "патриотическому потреблению" для поддержки национальной экономики в условиях кризиса также призвал сограждан председатель пекинского комитета Народного политического консультативного совета Китая Ли Чжэ.
Между тем, заявления китайских чиновников уже вызвали волну критики в стране и были восприняты как издевательство и желание властей поддержать спекулянтов недвижимостью.
Кроме того, был принят пакет антикризисных мер для стимулирования рынка недвижимости, предусматривающий снижение налога на приобретение некоторых категорий жилья, уменьшение гербового сбора при операциях с недвижимостью и устанавливаемых банками сумм первоначального взноса по ипотечному кредиту с 30% до 20%.
Дальнейшее падение
Эксперты ChinaPRO прогнозируют падение цен на жилую недвижимость в крупных городах Китая в 2009 г. на 10%, в 2010 – 2011 гг. на 5-7%. В небольших городах снижение составит 5% в 2009 г., 8% - в 2010 г. и 4% - в 2011 г.
Серьезной коррекции в ближайшее время подвергнется и российский рынок недвижимости, в один голос говорят аналитики.
Во-первых, финансовые проблемы крупнейших девелоперов. Банки отказываются предоставлять новые кредиты, повышают ставки по уже предоставленным кредитам. Продажи квартир при этом сократились и не позволяют не только гасить кредиты, но зачастую и обслуживать текущие процентные платежи. Застройщики вынуждены прибегать к снижению цен, чтобы подстегнуть спрос. Во-вторых, из-за кризиса ликвидности банки значительно сократили свои ипотечные программы, из-за чего резко снизился платежеспособный спрос.
Российские и китайские девелоперские компании оказались в весьма тяжелой ситуации. Они очень быстро росли в последние несколько лет и рассчитывали на возможность перекредитоваться в любой момент. Теперь для поддержания ликвидности им придется продавать доли в недостроенных объектах с большим дисконтом. Поэтому в ближайший год стоимость недвижимости может снизиться на 30-40%.
Вопрос цены
Между тем, недвижимость в Китае сейчас в среднем на 40-60% дешевле, чем в России. Ценовой фактор, а также простая процедура оформления права собственности на недвижимость в Китае могут стимулировать россиян покупать жилую и коммерческую недвижимость в КНР, отмечают аналитики.
Как рассказала ChinaPRO Ирина Рогачева, директор туристической компании ООО "Факел и Ко" (Владивосток), занимающейся продажами недвижимости в Китае, российские цены на квартиры и офисы в 2,5-3 раза выше китайских. По словам Рогачевой, стоимость квадратного метра на Санья (остров Хайнань) сейчас колеблется от $500 до $2000, а в небольших приграничных с Россией китайских городах можно купить двухкомнатную квартиру за $15 000. Средняя цена квадратного метра жилплощади в районах Пекина в пределах пятой кольцевой автодороги составляет около $2500, в Гуанчжоу - 9 000 юаней ($1323).
Для сравнения: стоимость квадратного метра неэлитного жилья в Москве составляет сейчас порядка $4700 - $6000, в регионах - $1500 - $ 3000. При этом, например, среднедушевой доход в Гуанчжоу в 2008 г. оказался сопоставимым с заработком жителя российского города-миллионника (не берем в расчет Москву) и составил 45 000 юаней в год ($6 620).
По словам Рогачевой, интерес россиян к китайской недвижимости помимо ценового фактора подогревает простая процедура оформления права собственности. Для получения паспорта на квартиру и земельного свидетельства необходимы: копия заграничного паспорта; справка с места работы в России; справка с места жительства в России; копия свидетельства о браке. Все документы переводятся на китайский язык и заверяются у нотариуса. При этом оформление вторичного жилья, например, занимает всего пять дней.
Однако, как рассказала Рогачева, в последние пару месяцев спрос россиян на китайскую недвижимость упал. "Доллар на глазах дорожает, а значит, и растет стоимость китайских квартир", - пояснила она.

Россия и Китай пытаются спасти свои рынки недвижимости от резкого падения. Российское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает расширить количество квартирных заемщиков, которые могут рассчитывать на помощь государства. Китайские власти развернули активную пропагандистскую компанию "купи квартиру – стань патриотом" и приняли пакет антикризисных мер для стимулирования рынка недвижимости. Вместе с тем эксперты пророчат снижение цен на жилье и объемов его продаж из-за кризиса в России и Китае в ближайшие год-два на 20-30%. Недвижимость в Китае сейчас в среднем на 40-60% дешевле, чем в России. Ценовой фактор, а также простая процедура оформления права собственности могут стимулировать россиян покупать жилую и коммерческую недвижимость в КНР, отмечают аналитики.
Впечатляющий рост рынков недвижимости Китая и России в последние годы стимулировал приток инвестиций в экономику стран.
Однако финансовый кризис, серьезно затруднивший доступ застройщиков к кредитным ресурсам и заставивший их заморозить свои стройки до лучших времен, омрачил статистику последних лет. Последние данные говорят о сильном падении цен в ряде китайских городов, а также о снижении продаж квартир и объемов строительства новых домов. Аналогичная картина наблюдается и в России.
По данным Статистического бюро Китая, индекс состояния рынка недвижимости страны, включающий в себя ценовые и инвестиционные тренды данного сектора экономики, в ноябре 2008 г. опустился до отметки 98,46. Данный индекс объединяет тренды по инвестициям, ценам, спросу и предложению на рынке недвижимости Китая в один показатель. Своих пиковых показателей – отметки 106,59 – индекс достиг в ноябре 2007 г. и с тех пор неуклонно падал.
Общая площадь жилых помещений, которые были проданы с января по декабрь 2008г., снизилась на 18,8% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Общая стоимость сделок сократилась на 20,6%.
Рынок недвижимости в крупных китайских городах обвалился по всем показателям. Так, согласно данным китайских риелторов, снижение цен в Шанхае в третьем квартале 2008 г. составило 19,5%. В Шэньчжэне и Гуанчжоу, на которые приходится 30% китайского экспорта, объемы строительства жилой и коммерческой недвижимости упали во второй половине прошлого года на 20,6%.
Спад объемов строительства в России в ноябре 2008 г. с исключением сезонных факторов ускорился до 1,2%, при этом ввод жилья по сравнению с ноябрем 2007 г. остался на прошлогоднем уровне, свидетельствуют данные мониторинга социально-экономического развития РФ в январе – ноябре, опубликованные на сайте Минэкономразвития. Как говорится в отчете ведомства, в целом ситуация в строительстве характеризуется ухудшением условий привлечения кредитных ресурсов и замораживанием многих перспективных строительных проектов.
"Купи квартиру – стань патриотом"
Китайские власти развернули активную пропагандистскую компанию "купи квартиру – стань патриотом". Так, руководитель бюро по городскому планированию города Хэфэй Вань Айхуа выступила на местном телевидении с призывом "купи квартиру – стань патриотом". К "патриотическому потреблению" для поддержки национальной экономики в условиях кризиса также призвал сограждан председатель пекинского комитета Народного политического консультативного совета Китая Ли Чжэ.
Между тем, заявления китайских чиновников уже вызвали волну критики в стране и были восприняты как издевательство и желание властей поддержать спекулянтов недвижимостью.
Кроме того, был принят пакет антикризисных мер для стимулирования рынка недвижимости, предусматривающий снижение налога на приобретение некоторых категорий жилья, уменьшение гербового сбора при операциях с недвижимостью и устанавливаемых банками сумм первоначального взноса по ипотечному кредиту с 30% до 20%.
Дальнейшее падение
Эксперты ChinaPRO прогнозируют падение цен на жилую недвижимость в крупных городах Китая в 2009 г. на 10%, в 2010 – 2011 гг. на 5-7%. В небольших городах снижение составит 5% в 2009 г., 8% - в 2010 г. и 4% - в 2011 г.
Серьезной коррекции в ближайшее время подвергнется и российский рынок недвижимости, в один голос говорят аналитики.
Во-первых, финансовые проблемы крупнейших девелоперов. Банки отказываются предоставлять новые кредиты, повышают ставки по уже предоставленным кредитам. Продажи квартир при этом сократились и не позволяют не только гасить кредиты, но зачастую и обслуживать текущие процентные платежи. Застройщики вынуждены прибегать к снижению цен, чтобы подстегнуть спрос. Во-вторых, из-за кризиса ликвидности банки значительно сократили свои ипотечные программы, из-за чего резко снизился платежеспособный спрос.
Российские и китайские девелоперские компании оказались в весьма тяжелой ситуации. Они очень быстро росли в последние несколько лет и рассчитывали на возможность перекредитоваться в любой момент. Теперь для поддержания ликвидности им придется продавать доли в недостроенных объектах с большим дисконтом. Поэтому в ближайший год стоимость недвижимости может снизиться на 30-40%.
Вопрос цены
Между тем, недвижимость в Китае сейчас в среднем на 40-60% дешевле, чем в России. Ценовой фактор, а также простая процедура оформления права собственности на недвижимость в Китае могут стимулировать россиян покупать жилую и коммерческую недвижимость в КНР, отмечают аналитики.
Как рассказала ChinaPRO Ирина Рогачева, директор туристической компании ООО "Факел и Ко" (Владивосток), занимающейся продажами недвижимости в Китае, российские цены на квартиры и офисы в 2,5-3 раза выше китайских. По словам Рогачевой, стоимость квадратного метра на Санья (остров Хайнань) сейчас колеблется от $500 до $2000, а в небольших приграничных с Россией китайских городах можно купить двухкомнатную квартиру за $15 000. Средняя цена квадратного метра жилплощади в районах Пекина в пределах пятой кольцевой автодороги составляет около $2500, в Гуанчжоу - 9 000 юаней ($1323).
Для сравнения: стоимость квадратного метра неэлитного жилья в Москве составляет сейчас порядка $4700 - $6000, в регионах - $1500 - $ 3000. При этом, например, среднедушевой доход в Гуанчжоу в 2008 г. оказался сопоставимым с заработком жителя российского города-миллионника (не берем в расчет Москву) и составил 45 000 юаней в год ($6 620).
По словам Рогачевой, интерес россиян к китайской недвижимости помимо ценового фактора подогревает простая процедура оформления права собственности. Для получения паспорта на квартиру и земельного свидетельства необходимы: копия заграничного паспорта; справка с места работы в России; справка с места жительства в России; копия свидетельства о браке. Все документы переводятся на китайский язык и заверяются у нотариуса. При этом оформление вторичного жилья, например, занимает всего пять дней.
Однако, как рассказала Рогачева, в последние пару месяцев спрос россиян на китайскую недвижимость упал. "Доллар на глазах дорожает, а значит, и растет стоимость китайских квартир", - пояснила она.
Последнее редактирование модератором: